Altersvorsorgedepot vs. Immobilie: Depot oder Eigenheim?

Der Mythos der sicheren Immobilie

In keinem anderen Land ist der Glaube an die Immobilie als Altersvorsorge so tief verwurzelt wie in Deutschland. Doch die nüchternen Zahlen erzählen eine andere Geschichte: Nach Abzug von Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen liegt die Nettorendite einer selbstgenutzten Immobilie bei 2-4% pro Jahr — deutlich unter der historischen Aktienmarktrendite.

Das Altersvorsorgedepot mit ETFWas ist ETF?Exchange Traded Fund — ein börsengehandelter Indexfonds, der einen Aktienindex (z.B. MSCI World) nachbildet. Günstig, breit gestreut, ideal für langfristigen Vermögensaufbau.
Mehr erfahren →-Sparplänen bietet historisch 6-8% Rendite, staatliche Zulagen (GrundzulageWas ist Grundzulage?Staatlicher Zuschuss zum Altersvorsorgedepot: 50% auf die ersten 360 EUR, 25% auf 361-1.800 EUR Eigenbeitrag. Maximal 540 EUR pro Jahr.
Mehr erfahren → und KinderzulageWas ist Kinderzulage?Zusätzliche staatliche Zulage von bis zu 300 EUR pro kindergeldberechtigtem Kind pro Jahr. Wird als 1:1-Matching des Eigenbeitrags gewährt.
Mehr erfahren →) und maximale Diversifikation. Statt dein gesamtes Vermögen in eine einzige Wohnung zu stecken, investierst du in über 1.500 Unternehmen weltweit.

Der große Vergleich

Kriterium	Altersvorsorgedepot	Immobilie (selbstgenutzt)
Rendite (netto)	6-8% p.a.	2-4% p.a. (nach allen Kosten)
Einstiegskosten	0 EUR (kein Ausgabeaufschlag)	10-15% des Kaufpreises
Mindestbetrag	Ab 25 EUR/Monat	Ab 30.000-80.000 EUR Eigenkapital
Diversifikation	1.500+ Unternehmen weltweit	1 Objekt, 1 Standort
Liquidität	Anbieterwechsel jederzeit	Verkauf dauert 3-12 Monate
Laufende Kosten	0,1-0,5% TERWas ist TER?Total Expense Ratio — die jährlichen Gesamtkosten eines Fonds/ETFs in Prozent. Günstige ETFs: 0,1-0,3%. Das Standarddepot darf max. 1,0% kosten. Mehr erfahren →	2-4 EUR/m2/Monat (Instandhaltung)
Staatliche Förderung	GrundzulageWas ist Grundzulage?Staatlicher Zuschuss zum Altersvorsorgedepot: 50% auf die ersten 360 EUR, 25% auf 361-1.800 EUR Eigenbeitrag. Maximal 540 EUR pro Jahr. Mehr erfahren → + KinderzulageWas ist Kinderzulage?Zusätzliche staatliche Zulage von bis zu 300 EUR pro kindergeldberechtigtem Kind pro Jahr. Wird als 1:1-Matching des Eigenbeitrags gewährt. Mehr erfahren → + Steuer	Baukindergeld (ausgelaufen)
Klumpenrisiko	Nein (global diversifiziert)	Ja — 100% in einem Objekt
Inflationsschutz	Ja (Sachwerte/Aktien)	Ja (Immobilienwerte steigen tendenziell)
Mietersparnis	Nein	Ja — keine Miete im Alter
Flexibilität (Umzug)	Vollständig flexibel	Stark eingeschränkt
Altersgerecht	Keine Umbauten nötig	Barrierefreiheit = teure Umbauten
Vererbbar	Ja	Ja (aber Erbschaftsteuer + Teilung)

Kostenvergleich: Was frisst die Rendite?

Die wahren Kosten einer Immobilie werden regelmäßig unterschätzt. Hier ein realistisches Beispiel für eine Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt:

Kostenposition	Immobilie (300.000 EUR)	Altersvorsorgedepot
Kaufnebenkosten (einmalig)	~36.000 EUR (12%)	0 EUR
Zinsen Kredit (30 Jahre, 3,5%)	~135.000 EUR	—
Instandhaltung (30 Jahre)	~54.000 EUR	—
Grundsteuer (30 Jahre)	~12.000 EUR	—
Versicherung (30 Jahre)	~9.000 EUR	—
Verwaltung/Hausgeld (30 Jahre)	~36.000 EUR	—
ETF-Kosten (0,2% TER, 30 Jahre)	—	~4.000 EUR
Gesamtkosten	~282.000 EUR	~4.000 EUR

Vorteile und Nachteile

Altersvorsorgedepot

Immobilie (selbstgenutzt)

Mieten und investieren — die unterschätzte Strategie

Die Differenz zwischen Kreditrate und Miete kann in ein Altersvorsorgedepot fließen. Bei einer Kaltmiete von 900 EUR und einer hypothetischen Kreditrate von 1.400 EUR sparst du als Mieter 500 EUR monatlich. Diese 500 EUR im Depot bei 7% Rendite ergeben nach 30 Jahren rund 566.000 EUR — oft mehr als die abbezahlte Immobilie wert ist.

Dazu kommen die Zulagen: GrundzulageWas ist Grundzulage?Staatlicher Zuschuss zum Altersvorsorgedepot: 50% auf die ersten 360 EUR, 25% auf 361-1.800 EUR Eigenbeitrag. Maximal 540 EUR pro Jahr.
Mehr erfahren →, KinderzulageWas ist Kinderzulage?Zusätzliche staatliche Zulage von bis zu 300 EUR pro kindergeldberechtigtem Kind pro Jahr. Wird als 1:1-Matching des Eigenbeitrags gewährt.
Mehr erfahren → und der steuerliche SonderausgabenabzugWas ist Sonderausgabenabzug?Beiträge zum Altersvorsorgedepot (bis 1.800 EUR/Jahr) können als Sonderausgaben in der Steuererklärung abgesetzt werden und reduzieren die Einkommensteuer.
Mehr erfahren → über die Anlage AVWas ist Anlage AV?Das Formular in der Steuererklärung für die Altersvorsorge. Hier trägst du deine Beiträge zum Altersvorsorgedepot ein. Wird größtenteils vom Anbieter vorausgefüllt.
Mehr erfahren →. Rechne nach, ob sich Mieten plus Depot-Sparen für deine Situation lohnt. Die GünstigerprüfungWas ist Günstigerprüfung?Das Finanzamt prüft automatisch, ob die Zulagen oder der Sonderausgabenabzug für dich vorteilhafter ist. Du bekommst immer das bessere Ergebnis.
Mehr erfahren → im Rahmen der Steuererklärung stellt sicher, dass du automatisch die bessere Förderung bekommst.

Wichtig: Es geht nicht um "Depot ODER Immobilie" als Lebensentscheidung. Wenn du eine Immobilie willst — aus persönlichen Gründen — ist das völlig in Ordnung. Aber trenne die emotionale von der finanziellen Entscheidung. Die Immobilie ist ein Konsumgut, das du bewohnst. Das ETFWas ist ETF?Exchange Traded Fund — ein börsengehandelter Indexfonds, der einen Aktienindex (z.B. MSCI World) nachbildet. Günstig, breit gestreut, ideal für langfristigen Vermögensaufbau.
Mehr erfahren →-Depot ist das bessere Vorsorge-Instrument.

Immobilie als Kapitalanlage: Mieteinnahmen vs. Depot

Bei vermieteten Immobilien sieht die Rechnung anders aus: Mieteinnahmen generieren laufende Erträge. Doch auch hier liegen die Nettomietrenditen in deutschen Großstädten nur bei 2-4% nach Steuern, Instandhaltung und Leerstandsrisiko. Ein breit gestreuter ETFWas ist ETF?Exchange Traded Fund — ein börsengehandelter Indexfonds, der einen Aktienindex (z.B. MSCI World) nachbildet. Günstig, breit gestreut, ideal für langfristigen Vermögensaufbau.
Mehr erfahren → liefert historisch 6-8% — ohne Mieterärger, Renovierungen und Verwaltungsaufwand.

Die Vermietung hat allerdings einen steuerlichen Vorteil: Abschreibung (AfA) und Zinsabzug reduzieren die Steuerlast. Für Gutverdiener mit hohem GrenzsteuersatzWas ist Grenzsteuersatz?Der Steuersatz, der auf den letzten verdienten Euro anfällt. Liegt je nach Einkommen zwischen 14% und 45%. Entscheidend für die Berechnung der Steuerersparnis.
Mehr erfahren → kann das attraktiv sein — einen umfassenden Überblick zu Steuern bei Immobilien findest du bei Lukinski. Für die meisten Anleger ist das Altersvorsorgedepot aber die einfachere und renditestärkere Lösung — ohne Klumpenrisiko und mit staatlicher Förderung.

Wer trotzdem über eine erste Immobilie als Kapitalanlage nachdenkt, sollte beide Optionen durchrechnen. Die Immobilien-Rendite lässt sich mit einem Mietrendite-Rechner kalkulieren — und dann direkt mit dem ETF-Depot vergleichen.

Weiterführende Ratgeber